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Unser Familien-Tagebuch

Laurins Lebensweg

Kleine und große Erinnerungen, für immer festgehalten.

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Neue Aufgabe oder Termin

Einmalige To-dos und Termine oder wiederkehrende Haushaltsaufgaben – mit Zuweisung, Uhrzeit und Erinnerung.

Alle Aufgaben & Termine

🛒 Einkaufsliste

⭐ Häufig gekauft

Einmal antippen, schon steht's auf der Liste. Die Vorschläge lernen mit: Was ihr oft kauft, wandert nach vorn. Über das ✕ entfernst du einen Vorschlag, über das Symbol vorne änderst du seine Warengruppe. Die Vorschläge gelten für alle Listen.

Einnahmen

Alle Netto-Einnahmen des Haushalts. Intervall beachten – jährliche Beträge werden automatisch aufs Monat umgerechnet.

⏱ Mit dem Uhr-Symbol an jeder Einnahme definierst du zeitliche Änderungen – z. B. Karenzgeld jetzt, höheres Gehalt ab Wiedereinstieg. Die Finanzierungsprüfung rechnet dann mit jeder Einkommensphase.

👶 Kinder & Familienbeihilfe

Nur den Geburtsmonat angeben (auch zukünftig, z. B. erwartetes Kind) – Familienbeihilfe, Kinderabsetzbetrag und Geschwisterstaffel werden automatisch nach den gesetzlichen Sätzen berechnet, inklusive der Erhöhungen mit 3, 10 und 19 Jahren.

Auswertung

Verteilung deiner monatlichen Ausgaben nach Kategorien.

Einnahmen vs. Ausgaben

Ausgaben

Vorbelegte Positionen als Checkliste typischer österreichischer Haushaltskosten – ergänze, lösche oder passe sie an. Alle Ausgaben beschreiben deine aktuelle Situation; bei der Finanzierungsprüfung werden die heutigen Wohnkosten komplett durch die künftigen ersetzt (Eingabe am Finanzierungs-Tab). Kostenbeispiele findest du hinter den i-Symbolen und im Hilfebereich.

Eckdaten der Immobilie & Finanzierung

Alle Annahmen sind vorbelegt mit üblichen österreichischen Werten und über die i-Symbole erklärt – passe sie an dein Vorhaben an.

bereits in deinem Besitz – zählt zu Beleihung & Eigenmitteln
Erspartes, Bausparer, Schenkungen …

Nebenkosten-Sätze

Standard: 3,5 %
Standard: 1,1 %
max. 3,6 % – 0 bei Privatkauf
üblich: 1–3 %
Standard: 1,2 % (inkl. 30 % NGS gerechnet)
üblich: 0,5–3 %, verhandelbar
üblich: 300–600 €

Förderungen

Wohnbauförderung des Landes, Bauspardarlehen, Zuschüsse – beides senkt den Bankkredit und wird in Leistbarkeit und Tilgungsplan mitgerechnet. Felder auf 0 lassen, wenn keine Förderung genutzt wird.

nicht rückzahlbar – wirkt wie zusätzliche Eigenmittel
Wohnbauförderungs- oder Bauspardarlehen – ersetzt einen Teil des Bankkredits
üblich: 0,5–2 % fix
oft 25–35 Jahre

Laufende Kosten des Eigentums

Alle künftigen monatlichen Wohnkosten der neuen Immobilie – sie ersetzen in der Leistbarkeitsprüfung deine heutigen Wohnkosten aus dem Haushaltsbudget vollständig.

BK/Hausverwaltung, Strom, Heizung, Wasser, Müll, Versicherung … – ohne Rücklage (eigenes Feld)
üblich: 0,5–1,5 % des Kaufpreises

Kaufnebenkosten im Detail

Alle einmaligen Kosten beim Erwerb nach österreichischem Recht.

Verteilung der Nebenkosten

Dein Kredit

Leistbarkeit & Kreditvergabe-Kriterien

Prüfung gegen die Standards der österreichischen Finanzmarktaufsicht (ehem. KIM-Verordnung, weiterhin Vergabe-Leitlinie der Banken).

Zins-Szenarien (Stresstest)

Was passiert mit Rate und Gesamtkosten, wenn der Zinssatz anders ausfällt? Besonders wichtig bei variabler Verzinsung.

Tilgungsplan (jährlich)

Entwicklung von Restschuld, Zins- und Tilgungsanteil über die Laufzeit.

Tilgungstabelle

Bericht

Erstellt einen druckfähigen Gesamtbericht (Budget, Finanzierung und Variantenvergleich) – auch als PDF speicherbar über den Druckdialog.

Ein Profil umfasst Finanzierung und Variantenvergleich gemeinsam – hier gespeichert wird also auch der Finanzierungs-Tab mitgesichert (und umgekehrt).

Deine Bestandswohnung: Verkaufen oder Vermieten?

Du besitzt eine Wohnung und kaufst die neue Immobilie (Eckdaten aus dem Finanzierungs-Tab). Vergleich: Verkaufen – der Nettoerlös senkt den Kredit – oder Vermieten – die Wohnung bleibt im Besitz und der versteuerte Mietertrag hilft bei der Rate.

Die Wohnung

Kaufpreis + Nebenkosten + Sanierungen (Basis für ImmoESt & AfA)
Makler, Vertragskosten – 0 bei Privatverkauf

Falls vermietet

Betriebskosten trägt der Mieter (Durchläufer)
Instandhaltung, Verwaltung, Reparaturrücklage

Marktannahmen

gilt für neue Immobilie und Bestandswohnung
KESt 27,5 % wird automatisch abgezogen

Vermögensentwicklung: Verkaufen vs. Vermieten

Nettovermögen je Variante über die Jahre: neue Immobilie − Restschuld + ggf. Bestandswohnung (abzgl. latenter Steuer) + angespartes Kapital.

Die Ergebnisse hängen stark von den Annahmen ab (Wertsteigerung, Mietentwicklung, Rendite). Teste bewusst auch pessimistische Szenarien – z. B. Wertsteigerung 0–1 % oder 10 % Leerstand. Erst wenn eine Variante auch dann vorn liegt, ist die Entscheidung robust.

Laufzeitvergleich

Dieselbe Kreditsumme bei verschiedenen Laufzeiten: kürzere Laufzeit bedeutet höhere Rate, aber massiv geringere Gesamtzinsen.

Tipp: Wähle die kürzeste Laufzeit, deren Rate inkl. Puffer leistbar bleibt (Schuldendienstquote deutlich unter 40 %). Viele Kredite erlauben zudem kostenlose Sondertilgungen – bei Fixzinskrediten ist die vorzeitige Rückzahlung mit max. 1 % Pönale gedeckelt, bei variablen Krediten ist sie kostenlos.

Hilfe & Wissen

Alles, was du für gute Entscheidungen brauchst: Rechtliches, Steuern, Kostenbeispiele und die Methodik dieses Rechners. Stand der Annahmen: Mitte 2026 – vor verbindlichen Entscheidungen bitte aktuelle Werte bei Bank, Notar bzw. Steuerberater prüfen.

🚀 So verwendest du das Tool
  1. Haushaltsbudget ausfüllen: Einnahmen und Ausgaben erfassen – die vorbelegten Positionen sind eine Checkliste, Beträge mit 0 werden ignoriert. Der ermittelte Überschuss fließt automatisch in die Leistbarkeitsprüfung ein.
  2. Immobilien-Finanzierung: Kaufpreis, Eigenmittel, Zins und Laufzeit eintragen. Nebenkosten, Kreditbedarf, Rate, Tilgungsplan und der Kriterien-Check aktualisieren sich live.
  3. Variantenvergleich: Daten deiner Bestandswohnung (Marktwert, Anschaffungskosten, erzielbare Miete) und die Marktannahmen setzen – das Tool vergleicht „Verkaufen und Erlös in die Finanzierung stecken“ mit „Behalten und Vermieten“ inkl. ImmoESt, Einkommensteuer und latenter Steuer. Auch Laufzeiten durchspielen.
  4. Bericht: Über „Bericht drucken“ entsteht ein vollständiger Ausdruck bzw. ein PDF aller Ergebnisse – ideal fürs Bankgespräch oder die Familienentscheidung.

Alle Eingaben werden automatisch lokal im Browser gespeichert – es verlassen keine Daten deinen Rechner.

🧾 Kaufnebenkosten in Österreich – Überblick & Beispiel

Beim Immobilienkauf fallen typischerweise 9–12 % des Kaufpreises an Nebenkosten an:

PositionSatzBeispiel bei 350.000 €
Grunderwerbsteuer3,5 %12.250 €
Grundbuch-Eintragung (Eigentum)1,1 %3.850 €
Maklerprovision (max.) inkl. 20 % USt3,6 %12.600 €
Kaufvertrag, Beglaubigung, Treuhand1–3 %ca. 5.250 €
Pfandrechtseintragung (bei Kreditfinanzierung)1,2 % vom Pfandbetragca. 4.400 €
Bank: Bearbeitung + Schätzung0,5–3 % + 300–600 €ca. 6.000 €
Summe≈ 10–12 %ca. 40.000 €

Sparpotenziale

  • Privatkauf ohne Makler: spart bis zu 3,6 % des Kaufpreises.
  • Hausbau auf eigenem Grundstück: Grunderwerbsteuer, Eigentums-Eintragung, Makler und Kaufvertrag entfallen komplett (kein Erwerbsvorgang) – nur die Kreditgebühren bleiben. Im Rechner über die Auswahl „Vorhaben" abbildbar; das Grundstück zählt dann zu Beleihung und Eigenmitteln.
  • Gebührenbefreiung Eigenheim: Von 1.7.2024 bis 30.6.2026 waren Grundbuch- und Pfandrechtsgebühr für selbst genutztes Wohneigentum bis 500.000 € Bemessungsgrundlage befreit (Ersparnis bis zu ~11.500 €). Prüfe, ob die Regelung für deinen Kauf (noch oder wieder) gilt – im Rechner per Checkbox aktivierbar.
  • Vertragskosten und Bankgebühren verhandeln – Pauschalangebote vergleichen.
  • Familienverband: Bei Schenkung/Erbschaft gilt der begünstigte GrESt-Stufentarif (0,5 / 2 / 3,5 %).
🏦 Kreditvergabe: KIM-Kriterien, Zinsbindung & Bankgespräch

Die drei zentralen Vergabekriterien (FMA-Leitlinie)

  • Eigenmittel: mindestens 20 % der Gesamtkosten (Kaufpreis + Nebenkosten). Die KIM-Verordnung schrieb das von 2022 bis Mitte 2025 verbindlich vor; seither gilt es als aufsichtliche Erwartung, an der sich praktisch alle Banken orientieren.
  • Schuldendienstquote (DSTI): alle Kreditraten zusammen max. 40 % des Nettohaushaltseinkommens – viele Banken rechnen intern mit 30–35 % und bei variablen Zinsen mit einem Zinsaufschlag (Stresstest).
  • Laufzeit: maximal 35 Jahre; Kreditende idealerweise vor Pensionsantritt.

Fix oder variabel?

  • Fixzins = Planbarkeit. Vorzeitige Rückzahlung kostet max. 1 % Pönale (Hypothekar- und Immobilienkreditgesetz).
  • Variabel = meist günstigerer Startzins, gekoppelt an den 3-Monats-EURIBOR plus Aufschlag (~1–1,5 %-Pkte.); Sondertilgungen jederzeit kostenlos. Risiko: Zinsanstieg – unbedingt die Zins-Szenarien im Rechner ansehen.
  • Splitting (z. B. halbe Summe fix, halbe variabel) oder Fixzinsphasen (10/15/20/25 Jahre) sind übliche Kompromisse.

Fürs Bankgespräch mitnehmen

  • Gehaltsnachweise (3 Monate), Jahreslohnzettel, ggf. Einkommensteuerbescheide
  • Eigenmittelnachweise (Kontoauszüge, Depot, Bausparer, Schenkungszusagen)
  • Objektunterlagen (Kaufanbot, Grundbuchsauszug, Pläne, Energieausweis)
  • Haushaltsrechnung – der Bericht aus diesem Tool ist eine gute Grundlage
  • Bestehende Verpflichtungen (Leasing, Kredite, Alimente) offenlegen – die Bank findet sie ohnehin (KSV-Abfrage)

Förderungen nicht vergessen

Jedes Bundesland hat eigene Wohnbauförderungen (geförderte Darlehen, Zuschüsse, junge Familien, Sanierung). Dazu kommen Bauspardarlehen (gedeckelter Zins, bis 240.000 € pro Person) und teils befristete Bundesprogramme (z. B. Zuschüsse/Handwerkerbonus). Vor Abschluss bei der Wohnbauförderstelle des Landes informieren – das kann mehrere zehntausend Euro ausmachen. Zugesagte Förderungen trägst du im Finanzierungs-Tab unter Förderungen ein – Zuschuss und gefördertes Darlehen fließen dann direkt in Kreditbedarf, Rate und Leistbarkeitsprüfung ein.

⚖️ Bestandswohnung: Verkaufen oder Vermieten? Methodik & Steuern

Der Variantenvergleich beantwortet die Frage: „Soll ich meine Wohnung verkaufen, um die neue Immobilie zu finanzieren – oder behalten und vermieten?"

So wird gerechnet

  • Verkaufen: Nettoerlös = Marktwert − Verkaufskosten − ImmoESt. Er fließt zusätzlich zu den Eigenmitteln in die neue Finanzierung → kleinerer Kredit, niedrigere Rate. Vermögen = neue Immobilie − Restschuld + Anlagekapital.
  • Vermieten: Voller Kredit für die neue Immobilie, dafür monatlicher Netto-Mietertrag = Miete × (1 − Leerstand) − nicht umlegbare Kosten − Einkommensteuer. Vermögen = neue Immobilie − Restschuld + Bestandswohnung (abzgl. latenter ImmoESt) + Anlagekapital.
  • Beide Varianten haben dasselbe Monatsbudget (die teurere gibt es vor); Differenzen werden zur Anlagerendite (nach 27,5 % KESt) investiert.

Die entscheidenden Steuerthemen

  • ImmoESt beim Verkauf: 30 % vom Gewinn. Hauptwohnsitzbefreiung (2 Jahre durchgehend ab Anschaffung oder 5 der letzten 10 Jahre + Aufgabe des Hauptwohnsitzes) → steuerfrei. Altvermögen (Kauf vor 31.3.2002): pauschal 4,2 % vom Verkaufspreis.
  • Steuer-Asymmetrie: Wer jetzt mit Befreiung verkauft, zahlt 0 €. Wer vermietet, verliert die Befreiung – ein späterer Verkauf kostet 30 % auf den gesamten Gewinn. Das Tool kann diese latente Steuer laufend abziehen (Checkbox).
  • Einkommensteuer auf Mieten: Mieteinnahmen abzüglich AfA (1,5 % p. a. vom Gebäudeanteil ≈ 60–70 % der Anschaffungskosten), Instandhaltung, Verwaltung etc. werden mit dem Grenzsteuersatz (20–50 %) versteuert. Bei Vermietung an der USt-Kleinunternehmergrenze bleiben Wohnungsmieten meist umsatzsteuerlich unkompliziert (10 % USt nur bei Option/Regelbesteuerung relevant).
  • Nicht absetzbar: Die Zinsen des neuen Eigenheim-Kredits (privater Wohnzweck). Nur ein direkt der Mietwohnung zuordenbarer Kredit wäre absetzbar.

Worauf es in der Praxis noch ankommt

  • Bank-Sicht: Mieteinnahmen werden nur zu ~70–80 % als Einkommen angerechnet; der größere Kredit der Vermieten-Variante muss trotzdem leistbar sein (Quote im Vergleich beachten).
  • Klumpenrisiko & Aufwand: Zwei Immobilien = doppeltes Marktrisiko, Vermieterpflichten (MRG!), Mietersuche, Reparaturen. Verkauf = einfacher, aber Inflationsschutz und Substanz der Zweitimmobilie entfallen.
  • Befristete Mietverträge (mind. 3 Jahre, 25 % Befristungsabschlag im Richtwert-Altbau) und Mietausfälle realistisch einplanen.
  • Teste pessimistische Szenarien (Wertsteigerung 0–1 %, Leerstand 10 %) – robuste Entscheidungen halten auch das aus.
🏘️ Mietrecht kompakt (für die Vergleichsmiete)
  • Richtwertmiete (Altbau vor 1945, MRG-Vollanwendung): gesetzlicher Richtwert je Bundesland (ca. 6,5–10 €/m² zzgl. Zu-/Abschläge und BK), Anpassung grundsätzlich alle zwei Jahre.
  • Kategoriemiete: sehr alte Verträge, niedrige Beträge.
  • Freier Mietzins: Neubau und Einfamilienhäuser – Marktpreis, üblich VPI-indexiert.
  • Mietpreisdeckel: Wegen der hohen Inflation wurden Erhöhungen 2024–2026 gesetzlich begrenzt (z. B. max. 5 % 2025); für die Langfristplanung bleiben 2–3 % p. a. realistisch.
  • Bestellerprinzip seit 1.7.2023: Maklerprovision bei Miete zahlt, wer den Makler beauftragt (i. d. R. der Vermieter).
  • Kaution: üblich 3 Bruttomonatsmieten, auf Sparbuch/Konto zu veranlagen.
  • Befristung: mind. 3 Jahre (MRG), Befristungsabschlag 25 % im Anwendungsbereich des Richtwertgesetzes.
💡 Kostenbeispiele für dein Haushaltsbudget (Österreich, 2025/26)

Wohnen & Energie

PositionTypischer Bereich
Miete 70–80 m² (je nach Region)700 – 1.400 €/Monat inkl. BK
Betriebskosten Eigentumswohnung2 – 3,5 €/m²/Monat
Strom (2–4 Personen)80 – 150 €/Monat
Heizung (Gas/Fernwärme/Pellets)80 – 250 €/Monat
ORF-Beitrag15,30 €/Monat

Versicherungen

VersicherungTypischer Bereich
Haushaltsversicherung (Wohnung)100 – 300 €/Jahr
Eigenheimversicherung (Haus)300 – 900 €/Jahr
Kfz Haftpflicht (inkl. motorbez. Vers.-Steuer)400 – 1.200 €/Jahr
Vollkasko zusätzlich300 – 800 €/Jahr
Unfallversicherung100 – 250 €/Jahr
Rechtsschutz200 – 400 €/Jahr
Private Krankenzusatz50 – 200 €/Monat
Ablebensversicherung (Kreditauflage)10 – 40 €/Monat

Mobilität & Sonstiges

PositionTypischer Bereich
Pkw-Leasing Kompaktklasse250 – 450 €/Monat
Treibstoff (15.000 km/Jahr)120 – 200 €/Monat
Autobahnvignetteca. 100 €/Jahr
Klimaticket Österreichca. 1.300 €/Jahr
Lebensmittel (2 Erw. + 2 Kinder)700 – 1.000 €/Monat
Kinderbetreuung (je nach Bundesland/Alter)0 – 500 €/Monat
Internet + Handy (Familie)60 – 120 €/Monat
Streaming-Abos10 – 50 €/Monat

Familienbeihilfe (inkl. Kinderabsetzbetrag, valorisiert): je nach Alter ca. 200–290 €/Monat pro Kind – als Einnahme erfassen.

📚 Glossar
  • Annuität: gleichbleibende Kreditrate aus Zins- und Tilgungsanteil.
  • Beleihungsquote (LTV): Kreditsumme ÷ Immobilienwert.
  • DSTI / Schuldendienstquote: Kreditraten ÷ Nettohaushaltseinkommen.
  • EURIBOR: Referenzzinssatz für variable Kredite (meist 3-Monats-EURIBOR).
  • GrESt: Grunderwerbsteuer, 3,5 % beim Kauf.
  • ImmoESt: Immobilienertragsteuer (30 %) beim Verkauf – Hauptwohnsitz meist befreit.
  • KESt: Kapitalertragsteuer 27,5 % auf Wertpapiererträge (25 % auf Sparzinsen).
  • KIM-V: Verordnung mit Vergabekriterien für Wohnkredite (2022 – Mitte 2025, seither Leitlinie).
  • NGS (Nebengebührensicherstellung): Aufschlag von ~20–30 % auf den ins Grundbuch eingetragenen Pfandbetrag.
  • Richtwertmiete: gesetzlich geregelte Miethöhe im Altbau (MRG-Vollanwendung).
  • Treuhand: Abwicklung des Kaufpreises über Notar/Anwalt – schützt Käufer und Verkäufer.
  • VPI: Verbraucherpreisindex, Basis der Wertsicherung von Mieten.
⚠️ Wichtiger Hinweis

Dieses Tool dient der Orientierung und Entscheidungsvorbereitung. Es ersetzt keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung. Sätze, Gebühren und gesetzliche Regelungen (insbesondere befristete wie die Grundbuch-Gebührenbefreiung oder Mietpreisdeckelungen) ändern sich – prüfe vor verbindlichen Entscheidungen die aktuellen Werte bei Bank, Notar:in, Steuerberater:in bzw. auf oesterreich.gv.at, fma.gv.at und arbeiterkammer.at.

👤 Profil

💾 Daten sichern

Alle Eingaben werden automatisch im Browser gespeichert und – bei Anmeldung – mit der Familie synchronisiert. Zusätzlich kannst du sie als Datei exportieren und später wieder importieren.

👪 Familienmitglieder

Symbol, Name und Farbe – die Farbe markiert Aufgaben und Kalender-Punkte des Mitglieds. Wer für eine Aufgabe benachrichtigt wird, hängt davon ab, welches Konto mit dem Mitglied verknüpft ist (Reiter Admin).

🏷️ Eigene Kategorien

Fix dabei sind 🧹 Haushalt, 📅 Termin, 🎒 Schule & Kindergarten, 🛒 Einkauf, 🎉 Freizeit & Sport und 📦 Sonstiges. Hier kannst du eigene ergänzen (Symbol + Name) – sie erscheinen im Aufgaben-Formular und im Kalender-Filter.

🔔 Erinnerungen & Benachrichtigungen

🏆 Diese Woche erledigt

⚙️ Fixbeträge

Gesetzlich festgelegte Beträge, die das Tool automatisch verwendet. Sie werden jährlich valorisiert (Inflationsanpassung) – aktualisiere sie bei Bedarf hier. Vorbelegung: Stand 2025.

Familienbeihilfe (€/Monat je Kind)

Standard 18; bis max. 24 bei Berufsausbildung/Studium

Kinderabsetzbetrag & Geschwisterstaffel (€/Monat je Kind)

wird mit der Familienbeihilfe ausbezahlt
Nicht enthalten (bewusst, da einmalig bzw. einkommensabhängig): Schulstartgeld (~120 € jeden September für 6- bis 15-Jährige), Mehrkindzuschlag ab dem 3. Kind (einkommensabhängig) und Kinderbetreuungsgeld (wählbares Modell – als eigene Einnahme mit ⏱-Gehaltsverlauf erfassen).

Beschreibungstext löschen?

Der gesamte Text im Feld „Was ist passiert?“ wird entfernt. Datum, Titel, Personen, Fotos und Meilenstein bleiben erhalten.
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